■ 대법원 2017다220744 건물인도 등(나)- 집합건물 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 구분소유자 사건

대법원(주심 대법관 이기택)이 5월 21일, 상가건물 구분소유자가 그 건물 1층의 복도와 로비를 무단으로 점유하여 자신의 영업장 내부공간인 것처럼 사용하고 있는 경우 그 구분소유자에게 부당이득반환의무가 인정된다며 종전 선례를 변경하고, 종전 선례에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심판결을 파기(일부)했다.

사안에서 원고는 상가건물의 관리단이고 피고는 상가건물 1층 상가의 구분소유자인데, 골프연습장을 운영하는 피고는 마치 골프연습장의 내부공간인 것처럼 1층 복도와 로비를 점유·사용했다. 이에 원고는 피고에게 복도와 로비의 인도청구와 함께 이 부분 점유·사용에 따른 부당이득반환을 청구했다.

대법원은 “구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다”면서 “해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다”고 했다.

이에 따라 “집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없어 부당이득이 성립하지 않는다”고 판시했던 기존 대법원 판결들은 모두 변경됐다.

한편 박상옥 대법관은 “복도, 계단, 로비 등 집합건물의 유지·관리에 필수적인 공용부분은 그 용도대로만 사용되어야 하고 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 없으므로 공용부분의 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들에게 차임 상당의 손해는 발생할 수 없고, 공용부분에 대한 구분소유자들의 사용·수익권은 제한적인 성격을 가지는 것”이라면서 “설령 공용부분의 무단점유로 인한 부당이득이 인정되더라도 그 청구는 관리단이 아니라 구분소유자들만이 할 수 있다”며 종전 선례와 원심 판단이 타당하다는 반대의견을 제기했다.

■ 대법원 2018다879 공유물분할(아) 파기환송- 금전채권자의 부동산 공유물분할청구권 대위행사 사건

대법원(주심 대법관 박정화)이 5월 21일, 채무자의 책임재산이 부동산의 공유지분인 경우 금전채권자가 채무자를 대위해서 공유물분할청구권을 행사할 수 없다고 판시하여 공유물분할청구권 대위행사를 인정한 원심판결을 파기환송했다. 아울러 근저당권 등 선순위 권리가 있어 남을 가망이 없다는 이유로 공유지분에 대한 경매절차가 취소된 경우에는 공유자의 금전채권자가 공유물분할청구권을 대위행사할 수 있다고 판단했던 기존 대법원 판결을 변경했다.

사안에서 금전채권자인 원고는 채무자의 책임재산인 아파트 공유지분에 대한 강제집행이 근저당권 등 선순위 권리로 인하여 곤란하게 되자, 채무자를 대위하여 아파트에 관한 공유물분할을 청구했다.

대법원은 “채권자가 자신의 ‘금전채권’을 보전하기 위하여 채무자를 대위하여 ‘부동산에 관한’ 공유물분할청구권을 행사하는 것은 책임재산의 보전과 직접적인 관련이 없어 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요하다고 보기 어렵고, 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 되므로 보전의 필요성을 인정할 수 없다”고 했다. 극히 예외적인 경우가 아니라면 금전채권자는 부동산에 관한 공유물분할청구권을 대위행사할 수 없다는 것이다.

나아가 “채무자의 공유지분이 다른 공유자들의 공유지분과 함께 근저당권을 공동으로 담보하고 있고, 근저당권의 피담보채권이 채무자의 공유지분 가치를 초과하여 채무자의 공유지분만을 경매하면 남을 가망이 없어 민사집행법 제102조에 따라 경매절차가 취소될 수밖에 없는 반면, 공유물분할의 방법으로 공유부동산 전부를 경매하면 민법 제368조 제1항에 따라 각 공유지분의 경매대가에 비례해서 공동근저당권의 피담보채권을 분담하게 되어 채무자의 공유지분 경매대가에서 근저당권의 피담보채권 분담액을 변제하고 남을 가망이 있는 경우에도 마찬가지”라고 판시했다. 이 점이 기존 판례(대법원 2015. 12. 10. 선고 2013다56297)와 배치되는 부분이다.

이러한 다수의견에 대하여는 “공유지분에 대한 강제집행이 곤란한 경우에는 공유물분할청구권 대위행사를 허용해야 한다”는 권순일, 김재형, 박정화, 김선수 대법관의 반대의견이 있다.

■ 대법원 2018다287522 부당이득금(가) 파기환송(일부)- 공유물을 독점적으로 점유한 소수지분권자 사건

대법원(주심 대법관 김재형)이 5월 21일, 토지의 1/2 지분을 소유하고 있는 소수지분권자인 원고가 그 지상에 소나무를 식재하여 토지를 독점적으로 점유하고 있는 피고를 상대로 소나무 등 지상물의 수거와 점유 토지의 인도 등을 청구한 사안에서, “원고가 공유물의 보존행위로서 공유 토지에 대한 방해배제와 인도를 청구할 수 있다”고 한 원심을 깨고 “토지 인도를 청구할 수는 없고 방해배제로 지상물 수거를 청구할 수 있다”고 판시했다. 이에 따라 원심 판결 중 토지 인도 청구 부분 및 토지 인도 청구가 인용될 것을 전제로 한 일부 금원 지급 청구 부분이 법리 오해로 파기됐다.

공유물의 인도를 청구할 수는 없다는 점에 대하여 대법원은 “피고가 공유물을 독점적으로 점유하는 위법한 상태를 시정한다는 명목으로 원고의 인도 청구를 허용한다면, 피고가 적법하게 보유하는 ‘지분 비율에 따른 사용·수익권’까지 근거 없이 박탈하는 부당한 결과를 가져오고, 원고 역시 소수지분권자에 지나지 않으므로 원고가 공유자인 피고를 전면적으로 배제하고 자신만이 단독으로 공유물을 점유하도록 인도해 달라고 청구할 권원은 없다”는 점을 근거로 들었다. 공유물에 대한 인도 판결과 그에 따른 집행의 결과는, 원고가 공유물을 단독으로 점유하며 사용·수익할 수 있는 상태가 되어 ‘일부 소수지분권자가 다른 공유자를 배제하고 공유물을 독점적으로 점유’하는 인도 전의 위법한 상태와 다르지 않다는 것이다.

대법원은 “기존 대법원 판례가 공유자 사이의 공유물 인도 청구를 보존행위로서 허용한 것은, 소수지분권자가 자의적으로 공유물을 독점하고 있는 위법 상태를 시정하기 위해서 인도 청구를 가장 실효적인 구제수단으로 보았기 때문”이라고 설명했다. 그러나 “원고는 피고를 상대로 지분권에 기한 방해배제청구권을 행사함으로써 위와 같은 위법 상태를 충분히 시정할 수 있다”며 이 판결에 배치되는 기존 대법원 판례들을 변경했다.

재판부는 “원고는 공유물의 종류(토지, 건물, 동산 등), 용도, 상태(피고의 독점적 점유를 전·후로 한 공유물의 현황)나 당사자의 관계 등을 고려해서 원고의 공동 점유를 방해하거나 방해할 염려 있는 피고의 행위와 방해물을 구체적으로 특정하여 그 방해의 금지, 제거, 예방(작위·부작위의무의 이행)을 구하는 형태로 청구취지를 구성할 수 있다”면서 “법원은 이것이 피고의 방해 상태를 제거하기 위하여 필요하고 원고가 달성하려는 상태가 공유자들의 공동 점유 상태에 부합한다면 이를 인용할 수 있다”고 했다. 위와 같은 출입 방해금지 등의 부대체적 작위의무와 부작위의무는 간접강제의 방법으로 민사집행법에 따라 충분히 실효성 있는 강제집행을 할 수 있다고도 덧붙였다.

한편 이와 같은 다수의견에 대하여, 박상옥, 민유숙, 이동원, 김상환, 노태악 대법관은 “공유관계에서 소수지분권자인 피고가 자의적으로 공유물을 독점적으로 점유하는 위법 상태를 초래하여 그와 같은 위법 상태가 유지되고 있는 경우 이를 적법한 상태로 회복하기 위하여 다른 소수지분권자인 원고는 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있다고 보아야 하고, 원고의 인도 청구를 긍정한 기존 대법원 판례는 타당하여 유지되어야 한다”며 반대의견을 냈고, 이기택 대법관은 “민법 제263조에 근거한 공유물의 사용·수익권은 법령에 의하여서는 그 권리의 내용이 정하여져 있지 아니한 일반적·추상적 권리에 지나지 아니하므로, 공유물의 사용·수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 과반수 지분에 의한 정함이 없는 경우에는 어느 공유자도 그 내용이 어떠하든지 간에 자신이 주장하는 바와 같은 방법으로 그 공유물을 사용·수익할 권리가 있다고 할 수 없고, 기존 대법원판결은 소수지분권자의 인도 청구뿐만 아니라 방해배제 청구를 인정한 부분까지 모두 변경되어야 한다”며 방해배제 청구에 대한 반대의견을 냈다.